Chương 20 - Bất Động Sản Ở Hà Nội

Hiệp định Genève được ký kết, Pháp phải rút quân ra khỏi Đông Dương. Trong hiệp định có điều khoản “người dân được tự do lựa chọn ở lại miền Bắc hoặc di cư vào Nam và ngược lại”. Đây là yếu tố làm cho giao dịch bất động sản ở Hà Nội sôi động. Trên nhật báo dày đặc tin rao bán nhà đất. Giá nhà rất rẻ, một biệt thự hạng trung chỉ hơn ngót hai trăm cây vàng, nhà mặt phố cũng không quá đắt. Tuy nhiên giao dịch thành công cũng chỉ ở mức độ vì các nhà đầu cơ dè dặt, không biết chế độ mới thế nào, số người có tiền lúc đó cũng không nhiều nên nhiều gia đình di cư nhờ họ hàng ở lại trông coi, có nhà khóa cửa ra đi, hy vọng sau tổng tuyển cử sẽ quay về. Thế nhưng, hiệp định bị phá vỡ, không có tổng tuyển cử. Song trước đó, biến động lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội là giai đoạn 1947-1954. Cuộc chiến đấu chống quân Pháp của Trung đoàn Thủ Đô cuối năm 1946, đầu 1947 khiến nhiều khu phố tan hoang, vì thế giá nhà bị đẩy lên rất cao.

Sau khi tiếp quản thủ đô, gần như không có giao dịch bất động sản. Chế độ mới xóa bỏ sở hữu tư nhân về đất đai và tư liệu sản xuất. Đất đai là tài sản nhà nước. Tháng 9-1958, Hà Nội bắt đầu thực hiện cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, chủ các cơ sở sản xuất lớn nhỏ đều phải hợp doanh. Nhiều nhà tư sản muốn tránh phiền phức đành hiến nhà cho nhà nước vì bài học địa chủ ở nông thôn bị đấu tố trong cải cách ruộng đất diễn ra chưa quá lâu. Từ đó cho đến năm 1992, năm Luật đất đai ra đời, Hà Nội không có thị trường bất động sản theo đúng nghĩa. Mua bán diễn ra lẻ tẻ, giấy tờ ghi là nhượng, không ghi bán. Bên mua thanh toán cho bên bán bằng vàng cho dù buôn bán vàng là bất hợp pháp. Năm 1983, một số gia đình khá giả xin phép xây mới để cải thiện điều kiện sinh hoạt nhưng mấy chục nhà bị thu theo kế hoạch gọi là Z30. Lý do là “xây nhà to bằng tài sản bất minh” nhưng bất minh thế nào thì không có trong quyết định thu. Có người gọi họ là tầng lớp tư sản mới. Năm 1990, sai lầm được sửa chữa, cơ quan chức năng trả lại nhà đã thu. Vụ Z30 làm cho dân Hà Nội không dám sửa chữa, mua nhà. Sau đổi tiền năm 1985, mua bán nhà vẫn thanh toán bằng vàng vì tiền đồng Việt Nam mất giá do lạm pháp, có thời kỳ vọt lên ba con số...

Để thiết lập quyền cai trị trên lãnh thổ của mình, các nhà nước phong kiến Việt Nam từ triều Lý đến Trần đã cho lập địa bạ. Địa bạ là loại sổ ghi chép, thống kê về ruộng đất của các làng, xã trên cơ sở sự khám đạc và xác nhận của chính quyền. Mục đích lập địa bạ là để quản lý ruộng đất, thu tô thuế, vạch định ranh giới giữa các đơn vị hành chính đồng thời tránh tranh chấp ruộng đất. Vua Minh Mạng từng nhấn mạnh việc lập địa bạ là để “vạch rõ bờ cõi cho hết mối tranh giành”. Đời Lý và Trần, đất ở và ruộng vườn đều do nhà nước phong kiến nắm giữ gọi là công điền (hoặc quan điền). Tuy nhiên công điền được làng chia cho các hộ trồng cấy và làng thu lợi tức trên diện tích đó, làng có trách nhiệm nộp thuế cho triều đình. Với đất ở, làng cũng chia theo suất đinh và dân không phải đóng thuế trên phần đất này. Theo Đại Việt sử ký toàn thư, “Nhân Tông năm Quang Hựu thứ 8 (1092) triều Lý định sổ ruộng, thu tô mỗi mẫu 3 thăng. Quang Thái năm thứ 6 (1393) đời Trần Thuận Tông ra lệnh cho những người có ruộng phải khai báo số mẫu ruộng... Lại lệnh cho dân phải nêu rõ họ tên cắm ở trên ruộng. Quan lộ, phủ, châu, huyện cùng khám xét, đo đạc, lập thành sổ sách, 5 năm mới xong. Ruộng nào không có giấy khai báo hay cam kết thì lấy làm quan điền”.

Ngay sau khi đánh đuổi giặc Minh ra khỏi bờ cõi Đại Việt, năm 1428, Lê Lợi tiến hành một cuộc tổng điều tra dân số và diện tích đất canh tác, đất ở tại Thăng Long đồng thời tiến hành chia ruộng đất cho các hộ dân (gọi là khẩu phần điền). Đó là sự thay đổi lớn về đất đai trong lịch sử. Đời vua Lê Thánh Tông trong Quốc triều hình luật, bộ luật chính thống của nhà Lê, tại điều 347 chương Điền sản cũng quy định “bốn năm làm lại điền bạ một lần”. Lần đầu tiên trong lịch sử, đất được chia làm hai loại: đất công và đất tư. Chính sách tư hữu được nông dân hưởng ứng vì ai cũng muốn có một phần riêng. Nhà nước chỉ đánh thuế đất công, không đánh thuế đất tư vì đất công chiếm diện tích lớn hơn. Tuy có chính sách khẩu phần điền nhưng vẫn không có mua bán đất đai vì thời Lê Sơ (1428-1527), nhà nước độc quyền sản xuất các mặt hàng thủ công bằng việc mở xưởng Bách tác, thợ giỏi buộc phải làm cho nhà nước. Hàng hóa làm ra cung cấp cho chính nhu cầu nhà nước nên buôn bán không phát triển, thậm chí còn o bế khiến không có người giàu có. Không có tiền tích lũy nên không có bán mua đất đai. Đến thời Lê Trung Hưng (1533-1788), độc quyền sản xuất hàng thủ công giảm dần, chúa Trịnh cần tiền xây lầu, ăn chơi, đã nới lỏng lệnh cấm buôn bán tạo cơ hội cho các làng nghề ào ra Thăng Long, vì thế sản xuất và buôn bán phát triển, Nhờ nới lỏng chính sách, nhiều gia đình trở nên giàu có. Theo nhà truyền giáo Filippo de Marini (đến Thăng Long năm 1663), “Mỗi phố đều treo một tấm biển gỗ, trên đó có tên mặt hàng, danh sách các cửa hàng nên đến và không nên đến”. Cuối thế kỷ XVIII, người giàu có ở Thăng Long đã tăng lên hơn, những người này mua thêm đất để mở rộng xưởng thuê thêm thợ. Số duy trì hai nơi lại về quê mua ruộng vì chức sắc nhiều làng lén lút bán mà lẽ ra đất này phải chia cho các hộ nghèo. Thậm chí còn có kiểu mua ruộng kỳ lạ khiến làng Mai Động (nay là phường Mai Động, quận Hoàng Mai) phải chấp nhận. Chuyện là cháu chúa Trịnh sống ở Lạc Trung (nay thuộc quận Hai Bà Trưng) có đàn ngựa, một lần đàn ngựa phá lúa của làng Mai Động, dân không biết đã đánh chết một con nên cháu nhà chúa bắt đền tiền đúng bằng con ngựa. Dân Mai Động chưa biết làm cách nào thì một người làng Quỳnh Lôi (nay thuộc quận Hai Bà Trưng) nói rằng: nếu Mai Động trả bằng ruộng ông ta sẽ giúp. Làng Mai Động đồng ý và ông này cho đan con ngựa bằng nan tre to như ngựa thật rồi bỏ tiền vào mang đền, thế là Mai Động phải trả ruộng cho ông ta. Nói chung giai đoạn này mua bán vẫn manh mún, nhỏ lẻ và phải đầu thế kỷ XVIII, mua bán mới nhiều lên, rầm rộ hơn, vì thế nhà nước bắt đầu thu thuế đất tư vào năm 1722.

Đánh bại quân Tây Sơn, Nguyễn Ánh lấy hiệu là Gia Long lập ra nhà Nguyễn. Nối tiếp các triều vua trước, Gia Long vẫn thực hiện hai chế độ sở hữu đất đai và đất đai đã trở thành thứ hàng hóa có giá trị nhất trong xã hội. Đặc biệt nhà ở khu vực “36 phố phường” càng ngày càng đắt vì dân đông hơn và buôn bán tự do hơn. Năm 1883, hơn 85% diện tích đất trong khu “36 phố phường” và xung quanh là đất tư. Tuy nhiên ở vùng Thập Tam trại (bao gồm Xuân La, Xuân Đỉnh, Liễu Giai, Ngọc Hà, Đại Yên... ngày nay) đất công vẫn chiếm hơn 80%. Theo địa bạ triều Nguyễn để lại, tới 3/4 khu vực châu thổ sông Hồng là đất tư. Bất động sản Hà Nội có sự thay đổi lớn từ khi Hà Nội trở thành nhượng địa của Pháp năm 1888. Chính quyền cấp bằng khoán điền thổ cho đất tư nhân (titre foncier). Để tránh phải đền bù khi xây dựng, chính quyền công khai chiếm đất công của các làng để làm quỹ đất. Chế độ khẩu phần điền từ thế kỷ XV không còn được phân chia một cách công bằng. Người có chức trong làng lợi dụng quyền thế đã chiếm đất và lén lút bán một phần trục lợi. Ngày 15-3-1892, Toàn quyền Đông Dương Chavassieux đã ký nghị định đánh thuế bất động sản ở Hà Nội, theo nghị định, nhà xây có gác phải nộp 5 xu/m2/năm, nhà lá là 0,0125 xu/m2/năm, ao hồ, đất không xây dựng cũng thu 0,0125 xu/m2/năm. Ngày 27-1-1893, Chavassieux ký tiếp nghị định chia phố ra 4 hạng để thu thuế. Như vậy lần đầu tiên trong lịch sử bất động sản, chính quyền thu thuế nhà ở, theo báo Người Đông Dương (Indo-Chinois), việc thu thuế nhà đã “đẩy giá nhà ở Hà Nội cao gần gấp đối so với trước đó”.

Ngay sau khi trở thành nhượng địa, chính phủ Pháp muốn mở rộng Hà Nội nhưng đất nhượng địa quá hẹp (từ đường Tràng Thi đến Văn Miếu ra đến đầu đường Thanh Niên ngày nay) nên họ lờ văn bản ký với triều Nguyễn về ranh giới, tự ý di chuyển dân vùng này đi nơi khác cho lấp hồ ao ở phía nam hồ Hoàn Kiếm tạo quỹ đất sau đó bán với giá cắt cổ. Một số gia đình người Âu chiếm diện tích rất lớn đường Gambetta (nay là Trần Hưng Đạo), trong số đó gia đình Éminente mua 46 thửa rộng 6,5 hécta, nhà Demange mua 19 thửa rộng 2,5 hécta, Viterbo mua 1 thửa rộng 1,5 hécta. Giới thượng lưu người Việt có Bạch Thái Bưởi mua 4.000m2, Lê văn Phúc mua gần 3.000m2, Hoàng Luận có một mảnh diện tích 6.000m2. Hoa kiều ở Hà Nội khá đông và rất nhiều người giàu có nhưng họ không đầu tư vào bất động sản vì thời gian thu hồi vốn lâu nên họ chỉ tập trung vào thương mại. Tháng 8-1906, chính quyền cấm làm nhà tranh trên toàn thành phố, nếu chủ nhà không có tiền để làm nhà gạch sẽ phải ký vào “Hợp đồng phá bỏ nhà tranh và từ bỏ quyền sở hữu đất để di dời”. Những gia đình nằm trong trường hợp này khá nhiều, vì thế thành phố có cớ chiếm đất với giá rẻ mạt là 0,1 đồng/m2 để rồi sau đó bán lại với giá gấp 20 lần.Tuy nhiên chính quyền lại không động đến đất vùng ngoại vi.

Công việc phá tường Thành hoàn thành vào năm 1897, khu đất trống phía tây và tây nam Thành rộng mênh mông không còn tường ngăn với đất nội đô thì nhà thầu Bazin, chủ của diện tích đất này đã bán đất cho các nhà thầu để họ xây nhà. Tuy nhiên thành phố yêu cầu ai mua phải xây nhà biệt thự. Nhiều nhà thầu bỏ tiền mua đất xây biệt thự rồi bán. Các biệt thự nằm trên các phố tương ứng với các phố hiện nay gồm: Trần Phú, Lê Hồng Phong, Hoàng Diệu, Điện Biên Phủ... bán với giá cao ngất nên khu này rất hiếm người Việt. Đầu thế kỷ XX, tiền thuế mua bán là 2%, và người mua có trách nhiệm nộp ở phòng thuế tòa đốc lý. Hộ phố (như chủ tịch phường hiện nay) có trách nhiệm đôn đốc người mua nên rất khó trốn thuế. Tình trạng trốn thuế chỉ xảy ra ở vùng ngoại vi.

Người đầu tiên ở Hà Nội mua đất xây nhà cho thuê và bán là Tư Hồng, cô này có chồng là Laglan, một viên quan tư Pháp. Tư Hồng giàu có vì trúng thầu phá tường Thành Hà Nội đã mua đất ở phố Hàng Da, Cửa Đông và ngõ Hội Vũ, dùng gạch đá phá thành xây nhà cho thuê và bán. Khi nổ ra chiến tranh thế giới lần thứ I, nhiều người Pháp ở Hà Nội phải trở về châu Âu chiến đấu bảo vệ nước Pháp thì Hà Nội xuất hiện một số nhà thầu người Việt, tuy nhiên họ chỉ mua bán ở những vùng ven thành phố. Thời đó có câu:

Giáo Phường có Vũ Minh Châu

Bạch Mai thì có cô đầu La-oa

Vũ Minh Châu là người thôn Giáo Phường (nay là phố Huế) đã mua đất xây 24 gian cho các cô đầu thuê. Vũ Minh Châu cũng xây nhà 24 gian hai tầng ở bên số chẵn (gần cuối phố Huế hiện nay), đằng sau dãy nhà này lại cho xây hai dãy một tầng cũng 24 gian, đặt tên ngõ vào là Đông Xuyên. Vũ Minh Châu vừa bán, vừa cho thuê. Còn cô Laoa xuất thân là cô đầu, tên là Nguyễn thị Tám, lấy chồng Pháp tên là Laoa (Leroy) nên người ta gọi cô theo tên chồng, đất của cô rải rác từ đầu phố Bạch Mai xuống đến phố Đại La và cả ngã tư Vọng. Cát cứ khu vực Khâm Thiên và ngã tư Sở có Bát Chắm và Cửu Khê. Bát Chắm giàu có nhờ bán thuốc đông y còn Cửu Khê là dân anh chị khét tiếng, cả hai bỏ tiền mua đất ruộng, ao với giá rẻ mạt. Đất của họ từ chỗ chắn tàu kéo đến Ô Chợ Dừa. Họ san lấp rồi làm nhà cho thuê, ai mua thì bán và chính họ có công tạo ra hình hài phố Khâm Thiên vào những năm sau chiến tranh thế giới lần thứ nhất.

Phía Tây nam có nhiều nhà đầu tư nổi tiếng như: Nguyễn Hữu Thục (còn gọi là cai Ba Thục), Đặng Đình Thuận, Trần Quang Vinh... những nhà thầu này chuyên xây nhà hai tầng và biệt thự ở phố Cao Bá Quát, Nguyễn Thái Học và cuối phố Chu văn An ngày nay. Những năm 1920 còn có Năm Diệm, ban đầu ông này thầu đổ phân cho cả thành phố, sau có nhà máy gạch ở phố Giảng Võ (nay là khách sạn Pullman). Năm Diệm mua đất xây nhà bán và cho thuê quanh khu vực này. Bất động sản trong thời kỳ Hà Nội thuộc Pháp là ngành kinh doanh phát đạt ở các phân khúc: cao cấp, bình dân vì cung luôn lớn hơn cầu.

Năm 2000, bất động sản Hà Nội đạt đến đỉnh sau khi manh nha thị trường năm 1992 rồi đi xuống nhưng lại bùng lên vào năm 2005-2008. Từ năm 2011 trở lại đây thì ế ẩm, tiềm ẩn rủi ro, nguyên nhân rất đơn giản, khách hàng mua để ở rất ít vì dân lao động, người làm công ăn lương lấy đâu ra tiền. Giống y như cơn sốt chó Nhật đầu những năm 1990, hết sốt mới té ra chỉ có người buôn bán cho người buôn, chứ người mua để nuôi có bao nhiêu đâu, ăn còn chưa đủ tiền đâu nuôi giống chó đài các.